Cómo saber si un local es una buena inversión: Regla del 12% y del 120

¿Cómo saber si un local puede ser una buena inversión sin hacer un Excel complicado?

La regla del 12% te lo dice en 5 segundos.

Esta regla consiste en dividir el ingreso mensual potencial del alquiler entre el precio de compra. Si ese resultado da un 12% bruto anual, estás frente a una oportunidad sólida.

Ejemplo real:

• Precio del local: 60.000 €

• Alquiler estimado: 600 €/mes → 7.200 €/año

• Rentabilidad bruta: 7.200 / 60.000 = 12%

Esto te permite detectar propiedades que generan ingresos proporcionales a su precio. Obviamente, después deberás tener en cuenta los gastos (IBI, comunidad, mantenimiento), pero para una primera evaluación rápida, es un filtro excelente.

👉 Esta fórmula te permite presentar una propiedad a un inversor con un argumento potente en una sola frase: “Tiene un 12% de rentabilidad bruta.”

Imagina que ves un local que se alquila por 500 €/mes. ¿Cuánto deberías pagar como máximo para rentabilizarlo en 10 años?

Aquí entra la regla del 120. Multiplica el alquiler mensual por 120. Eso te da el precio “techo” que deberías pagar si quieres amortizar la inversión en una década.

Ejemplo real:

• Alquiler: 500 €/mes

• 500 x 120 = 60.000 €

• Si compras por debajo de eso, ganas margen. Si compras por encima, estás asumiendo más riesgo o necesitas más años para amortizar.

Esta regla es útil para negociar. Si un vendedor pide 75.000 € pero el alquiler del mercado es 500 €, puedes argumentar con datos:

“Según el criterio profesional de amortización a 10 años, el precio objetivo es 60.000 €.”

Las reglas del 12% y del 120 te ayudan a filtrar. Pero para tomar una decisión real, necesitas mirar bajo la superficie.

Checklist técnica rápida de Rojoinvest:

• ✅ Estado de la instalación eléctrica y fontanería

• ✅ Posibles licencias o usos comerciales

• ✅ Costes estimados de reforma

• ✅ Demanda de alquiler en la zona

• ✅ Gastos fijos (IBI, comunidad, seguros)

• ✅ Tiempo estimado hasta ponerlo en rentabilidad

Ejemplo práctico: Si un local cuesta 60.000 €, pero requiere una reforma de 15.000 €, ya no estás invirtiendo 60.000 €, sino 75.000 €. Debes ajustar tus cálculos de rentabilidad.

¿Qué pasa si la rentabilidad es menor al 12%?
Puede seguir siendo interesante si hay revalorización futura, pero el riesgo aumenta. El 12% es una buena referencia para propiedades sin reforma o de entrada inmediata.

¿Y si tengo que reformar el local?
Incluye el coste de la reforma en el cálculo del precio total de inversión. Las reglas siguen siendo válidas si ajustas las cifras.

¿Sirven estas reglas para viviendas también?
Son más aplicables a locales y propiedades comerciales, pero pueden adaptarse a viviendas pequeñas con objetivo de alquiler.

¿Dónde aprendo más sobre estas estrategias?
En el módulo de inversión inmobiliaria de Rojoinvest, donde profundizamos en más de 25 estrategias prácticas, con ejemplos reales y análisis de propiedades.

Evaluar la rentabilidad de un local no tiene por qué ser un proceso largo o complejo. Aplicando estas dos reglas simples la del 12% y la del 120— puedes tomar decisiones más rápidas, negociar mejor y evitar errores costosos.

Según Rojoinvest, la clave no está en tener más dinero, sino en tener más conocimiento. Fórmate, analiza con datos, y el mercado te recompensará.

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