👉🏠CUÁNDO es una buena INVERSIÓN inmobiliaria | Evita el clásico ERROR

Pues bien sucede en primer lugar porque son activos que ofrecen posibilidad de obtención de ingresos pasivos constantes y recurrentes en primer lugar y en segundo lugar porque son activos que no tienen mucha volatilidad o como podríamos decir de forma sencilla mucha variación en su precio como por ejemplo suceden en otro tipo de activos como la bolsa o incluso los negocios.

Es por eso que a la hora de efectuar inversiones en el inmobiliario se consideran inversiones relativamente estables pero ojo eso no quiere decir que sean 100% seguras ya que ninguna inversión es 100% segura sin embargo tienes que ser muy patata para realmente no obtener un mínimo de rentabilidad.

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Contestando a la pregunta de cuándo es buena una inversión inmobiliaria voy a hablarte desde el punto de vista como experto inmobiliario desde el año 2005 para que puedas realmente obtener la respuesta concreta basada en más de cuatrocientas o quinientas operaciones inmobiliarias que he hecho a lo largo del tiempo.

Lo primero que debemos saber es que es la rentabilidad de la inversión?

Pues explicado de forma sencilla la rentabilidad es un porcentaje que nos dice el beneficio que se obtiene con una inversión.

Es decir es el resultado que obtenemos al medir las pérdidas o las ganancias que hemos experimentado sobre el capital que hemos invertido.

A la hora de calcular esta rentabilidad sobre todo en el inmobiliario es fundamental tener claros algunos conceptos en concreto cuáles son las diferencias que existen entre la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta.

Aunque parezca mentira mucha gente se dedica a invertir y todavía desconoce este concepto de rentabilidad neta y rentabilidad bruta.

Pero cuáles son esas diferencias?

Pues bien, de forma sencilla cuando hablamos de rentabilidad bruta es cuando nos referimos únicamente a los beneficios del alquiler sobre el precio de compra de la vivienda sin tener en cuenta los costes que ha supuesto.

Por ejemplo supongamos que hemos comprado la propiedad de 200.000 euros y que la hemos alquilado a 600 al mes en este caso obtendremos 7.200 euros anuales qué dividido por el precio de compra que son esos 200.000 que ha costado la propiedad si lo llevamos a términos porcentuales obtendremos un 3,6% de rentabilidad bruta..

Que ya os digo desde ya que esto es un truño.

Aunque más adelante os aportaré mi experiencia a lo largo de todos estos años de las distintas rentabilidades que he ido encontrando para que realmente podáis calibrar si la inversión que estáis haciendo está relativamente bien o no está bien.

Sin embargo cuando hablamos de rentabilidad neta la cosa ya cambia.

En el caso de la rentabilidad neta a diferencia de la rentabilidad bruta sí que tenemos en cuenta todos los gastos anuales derivados de la propiedad además del coste del mismo y los ingresos anuales.

Es por eso que antes de lanzarte a invertir en propiedades es muy importante tener los conocimientos exactos de cuáles son todos los gastos que giran en torno a la propiedad para que puedas efectuar unas inversiones correctamente.

Si estás muy nuevo en todo este mundo o si te interesa el sector inmobiliario y quieres reforzar en todas estas áreas déjame decirte que tengo una formación diseñada para ti donde a través de un módulo de inversión inmobiliaria te llevaré de cero a inversor inmobiliario y además podrás aprovechar el fabuloso checklist maestro que he diseñado para ti donde encontrarás todos y cada uno de los puntos te deberás revisar y tener en cuenta a la hora de efectuar tus inversiones inmobiliarias.

pero vamos a ver algunos de los aspectos que deberás tener en cuenta como por ejemplo son los gastos de comunidad el impuesto sobre bienes inmuebles posibles gastos de gestión el seguro del hogar de la propiedad o si quieres contratar un seguro de protección de pagos y algunas reparaciones de la vivienda.

Todos estos gastos los deberemos sumar en términos anuales para obtener la cifra en su conjunto y restarlo de los ingresos netos que hayamos percibido en concepto de alquiler.

Siguiendo el ejemplo anterior supongamos que de los 7.200 ahora tenemos que restar 600 euros de comunidad 300 euros de Ibi 300 euros del seguro y supongamos 300 en posibles reparaciones.

Esto nos daría un total de 1.500 euros anuales sobre esta propiedad que descontados a los 7.200

Nos arroja 5.700.

Por lo tanto a diferencia de la rentabilidad bruta en este caso obtendríamos un 2,85% de rentabilidad.

Un truño todavía mayor.

Y aquí en este caso es cuando mucha gente suele cometer este error que te voy a comentar ahora.

Si te has fijado estamos hablando de 200.000 euros que es el precio de la propiedad pero debes saber que en su momento para adquirir esta propiedad tuviste que pagar unos gastos.

Si ponemos un ejemplo en el caso de España y concretamente en una de las comunidades autónomas que más impuestos paga a la hora de realizar la compraventa.

Adquirir esta propiedad te hubiera costado un 10% del precio de compraventa que son más 20.000 euros y unos gastos notariales registrales y de escritura de aproximadamente dos mil euros con lo cual el coste a nivel de impuestos y gastos sería de 22.000 euros por lo que el total de la inversión que nosotros se efectuamos es de 222.000.

Como el importe neto que hemos obtenido es de 5.700 sobre estos 222.000 ahora es cuando realmente obtenemos la rentabilidad neta sobre la inversión real realizada.

Esta sería la forma correcta de calcular una rentabilidad neta sobre la inversión total.

Y en este caso como puedes ver la rentabilidad sigue bajando y nos daría aproximadamente

Un : 2’56% por lo que si antes era un truño ahora tenemos un truño al cuadrado.

Y ahora es cuando te voy a dar mi punto de visión como profesional como te digo de las más de 400 o 500 operaciones en las que he participado ya a lo largo de mi experiencia y desde el año 2005.

Aparte de que más del ochenta por ciento de las personas que actúan como inversores y que dicen que son inversores pero realmente no tienen ni idea y esto lo he visto muchísimo porque no saben medir y establecer correctamente lo que te estoy diciendo que es la rentabilidad.

El medio de operaciones que me he ido encontrando en ciudades donde hay una buena densidad de población y habló de ciudades con más de 60.000 o 70.000 habitantes estaríamos hablando de rentabilidades brutas de entre el cuatro y el 6% esto sería más o menos la media donde se pueden obtener rentabilidades de media neta del torno al 4%. Sin embargo eso no significa que no se puedan encontrar buenas rentabilidades en esas zonas.

Y que son rentabilidades buenas rentabilidades netas del siete el ocho y el 10%. En inversión en viviendas que van destinadas a alquiler habitual esto se encuentra pero evidentemente no lo vas a encontrar publicado en un portal inmobiliario esperándote a ti.

Tienes que saber generar valor sobre esa propiedad para extraer esa rentabilidad es decir necesitas colocarte las gafas del inversor y adquirir el conocimiento adecuado en primer lugar para saber detectar dónde se encuentra este tipo de propiedades con el fin de darles valor y obtener esta mayor rentabilidad.

A lo mejor donde una persona podría haber un problema de propiedad que está para reformar completamente tú con tus gafas del inversor podrías ver que esa vivienda puede ser reformada por tanto al necesitar reformas realizar una oferta de compra agresiva que el propietario acepta y posteriormente transformarla de 2 a 3 habitaciones con el fin de poder aumentar la cuota del alquiler y donde además esa vivienda se encuentra ubicada en una propiedad en la que los gastos de comunidad son casi nulos y donde el IBI es relativamente bajo.

Cuando hablamos de oportunidades de alquiler de otro tipo como pueden ser los alquileres de habitaciones o los alquileres de temporada aquí ya entramos en otra categoría estamos hablando de rentabilidades superiores en algunos casos al 18 y al 20%.

Es decir, si queremos ir más allá con la obtención de nuestras rentabilidades tendremos que ir más allá con el tipo de alquiler que ofrecemos desde nuestra propiedad.

Por tanto necesitarás conocer las estrategias y los mecanismos que te llevarán a poder aumentar la rentabilidad en tus inmuebles para ello como te digo he diseñado una formación dentro del módulo de inversión inmobiliaria con más de 23 estrategias distintas donde dentro de estas estrategias te explico estrategias de maximización de rentabilidad de alquileres.

Y donde además aprenderás el paso a paso para efectuar los cálculos necesarios incluso antes de comprar las propiedades y colocarte las gafas de inversor es decir saber si en esa zona en concreto aunque sea una zona desconocida para ti vas a poder obtener o no buenas rentabilidades sin que tengas que desplazarte y sin que tengas que estar invirtiendo tiempo en ver propiedades no es necesario.

Por tanto y dicho esto si queremos hacer que nuestra inversión inmobiliaria sea buena tenemos que comprar un piso que sea naranja o encontrar buenas oportunidades y por tanto conocer muy bien los precios de mercado.

Tenemos que saber qué tipo de reforma debemos efectuar para que esa reforma no nos suponga un sobrecoste y por tanto nos mire después la rentabilidad a lo mejor es más rentable pintar todo el piso de un solo color vino complicarte la vida pintando la colores.

Y quién sabe cuántas cosas más podríamos llegar a hacer..

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Todo esto y mucho más te lo explico dentro de la fórmula BIN, El cuatro en 1 de las Inversiones.

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